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Modern Office Munich

100 % vermietet an bonitätsstarken Mieter - Mietvertrag mindestens 10 Jahre - Top-Lage für Büroimmobilie

QUARTALSWEISE AUSSCHÜTTUNG
Ca. 5,1 % P.A.** Erw. Auszahlungsrendite
CA. 5,7 % P.A.** Erw. Gesamtrendite
  • AnlageklasseAnleihe
  • Mindestanlage1.000 €
  • 1. ZinsterminJuli 2019
  • LagePullach i. Isartal bei München
  • Vermietung100 %
  • Vermittleraccontis digitial solutions GmbH
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DAS INVESTMENT

MODERN OFFICE MUNICH - PULLACH (BEI MÜNCHEN)

  • Generalmietvertrag über 10 Jahre
  • Mindestinvestition ab 1.000 €
  • Erwartete Gesamtrendite: CA. 5,7 % P.A.**
  • Quartalsweise Zinszahlung
  • Jederzeit handelbar
Investment






IMMOBILIE & LAGE

  • DIE BESONDERHEITEN
  • DIE IMMOBILIE
  • DIE LAGE
  • Sehr gute Vermietungssituation: Voll vermietete Büroimmobilie mit langfristigem Mietvertrag (Bonitätsstarker Mieter, 10 Jahre Laufzeit zzgl. Verlängerungsoption).
  • Das Objekt verfügt über 2.342 m² Mietfläche, davon entfallen 2.178 m² auf modern und hochwertig ausgestattete Büroflächen in gutem Ausbaustandard.
  • Lage im gepflegten Pullach südlich von München in der Nähe des Gewerbegebiets Höllriegelskreuth.
  • Idealer Unternehmensstandort: Sehr gut an München angebunden und attraktiver Gewerbesteuerhebesatz in Pullach.
  • Der Grundriss der Immobilie ermöglicht Zellen-, Kombibüros sowie Open-Space- Layouts und kommt damit den aktuellen Erfordernissen an eine Büroimmobilie nach.
  • Nur 11 km bis zum Hbf München über die direkte Anbindung an die Bundesstraße B11.
  • Hochwertiges Bürogebäude: Gute Gebäudequalität und ein effizienter Grundriss – Ideal für Vermietung und einen potenziellen Verkauf.
  • Mit dem bonitätsstarken Mieter, der das Objekt komplett angemietet hat, besteht ein 10-Jahres-Vertrag mit zusätzlichen Verlängerungsoptionen um 2x5 Jahre.
  • Deutlich günstigerer Gewerbesteuerhebesatz (260 %) im Vergleich zur München (490 %).
  • Gute Nachbarschaft: Der Standort Pullach zählt zu den beliebtesten Vororten von München, mit Unternehmenssitzen von u.a. Sixt und Linde.
  • Das 3-geschossige Objekt ist voll unterkellert, verfügt über einen Personenaufzug und eine eigene Tiefgarage mit 38 Stellplätzen.
  • S-Bahn-Station Pullach ist nur 1 km vom Objekt entfernt.


IN ZAHLEN

  • Erwartete Auszahlungsrendite (10-Jahres-Durchschnitt)
  • CA. 5,1 % P.A.**
  • Erwartete Auszahlungsrendite (1. volles Jahr)
  • CA. 4,0 % P.A.**
  • Erwartete Gesamtrendite****
  • CA. 5,7 % P.A.**
  • 1. Zinstermin
  • MITTE JULI 2019*
  • Laufzeit***
  • JEDERZEIT HANDELBAR (MAX. 10 JAHRE)





BESCHREIBUNG

Das 2010 in Massivbauweise errichtete Bürogebäude ist in V-Form (zwei Flügel) erstellt und besteht aus Erdgeschoss, Obergeschoss sowie einem ausgebauten Dachgeschoss. Das Objekt ist vollständig unterkellert, verfügt über eine vermietbare Fläche von ca. 2.342 m² und bietet eine eigene Tiefgarage mit 38 Stellplätzen und weiteren 25 Außenstellplätzen. Im EG, 1. OG sowie DG ist jeweils eine Aufteilung in zwei separate Einheiten möglich. Beide Gebäudeflügel verfügen über einen Mittelflur über den die Büroräume zu erreichen sind. Aufgrund des Achsrasters von rd. 4,25 m sind Zellen-, Kombibüros sowie Open-Space-Layouts möglich. Der gute Ausbaustandard erfüllt alle Anforderungen an ein modernes Büro.

MIETER & BESONDERHEITEN

Das Objekt ist vollständig und mit einem langjährigen Generalmietvertrag (min. 10 Jahre) vermietet an die HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG mit Sitz in Pullach. Das Unternehmen gehört zur CORESTATE Capital Group, welches ein Vermögen von ca. 25 Mrd. € verwaltet und an der Frankfurter Wertpapierbörse notiert ist. Seit mehr als 35 Jahren ist HANNOVER LEASING einer der führenden Anbieter von Immobilieninvestments in Deutschland. Insgesamt haben über 70.000 private und institutionelle Anleger rund 10,3 Milliarden Euro Eigenkapital in Fonds der Unternehmensgruppe investiert.

Ein wesentlicher Faktor für die Attraktivität von Investitionen in Gewerbeimmobilien ist ein langfristiger, bestehender Mietvertrag. Aufgrund des Mietverhältnisses bis mindestens ins Jahr 2030 (zzgl. zwei Verlängerungsoptionen um jeweils 5 Jahre) ist auch bei einem möglichen Weiterverkauf der Immobilie nach 5 Jahren ein längerfristiges Mietverhältnis gesichert. Zudem handelt es sich bei dem Mieter um ein Unternehmen mit langjähriger Erfahrung als Anbieter für Immobilien Investments sowie als Asset Manager und ist sehr stark in Pullach verwurzelt.

Eine weitere Besonderheit stellt die Grundrissstruktur des Objekts dar: Einerseits kann das aktuell auf einen Mieter ausgerichtete Gebäude problemlos auch auf zwei Mieter umgenutzt werden, andererseits besteht die Möglichkeit, die Büroflächen flexibel auf unterschiedliche Einzelgrößen umzugestalten. Immer stärker nachgefragte Formen wie Open-Space-Areas, Kombi oder Zellenbüros lassen sich einrichten, wodurch das Objekt für die Zukunft ideal gewappnet ist.



ZAHLEN & DATEN AUF EINEN BLICK

  • NUTZUNG (BÜRO)
  • CA. 92 %
  • NUTZUNG (LAGER, ARCHIV)
  • CA. 1 %
  • BAUJAHR
  • 2010
  • EINHEITEN (BÜRO)
  • 1
  • EINHEITEN (PARKPLÄTZE)
  • 63
  • MIETFLÄCHE (BÜRO)
  • 2.178 M²
  • MIETFLÄCHE (LAGER, ARCHIV)
  • 165 M²
  • GESAMTMIETFLÄCHE
  • 2.342 M²
  • IMMOBILIENWERT*
  • 9.403.000 €
  • JAHRESNETTOMIETEINNAHMEN**
  • 484.332 €
  • GEWERBEMIETE PRO M²
  • 17,00 €
  • NETTOKAUFPREISFAKTOR
  • 19,4
  • VERKEHRSWERT LT. GUTACHTEN
  • 9.400.000 €

Rundungsbedingte Differenzen sind möglich.

*Immobilienwert laut Bilanz des erworbenen Unternehmens.
**Für das erste volle Jahr



IMPRESSIONEN DES GEBÄUDES



PROFESSIONELLE PRÜFUNG

DURCH EXTERNE SPEZIALISTEN
Die Immobilie wurde von den accontis Immobilienexperten und externen Fachleuten vor Ort eingehend begutachtet. Dabei wurden auf der einen Seite die technischen Gegebenheiten der Objekte analysiert und auf der anderen Seite der Verkehrswert der Immobilie festgestellt.

TECHNISCHES GUTACHTEN

Zur Ermittlung des Gebäudezustands wurde ein unabhängiger Gutachter damit beauftragt, das Objekt einer Technischen Prüfung zu unterziehen. Es stellt ein modernes und in seiner Nutzung und Aufteilung flexibles Bürogebäude dar, welches den baulichen, technischen und nachhaltigen Anforderungen seiner Erstellungszeit entspricht. Das Gebäude wurde durch das Deutsche Private Institut für Nachhaltige Immobilienwirtschaft GmbH & Co. KG im Bestand auditiert und erhielt am 07.08.2015 zum ersten Mal eine BREEAM Zertifizierung mit der Auszeichnung für das Gebäude 4 Sterne, Gesamterfüllungsgrad 62,60 % - und somit sehr gut. Dies zeigt ebenfalls die Nachhaltigkeit des Gebäudes auf, das eine BREEAM Re-Zertifizierung Ende 2018 bestätigt hat.

VERKEHRSWERTGUTACHTEN

Im Zuge des Ankaufs wurde für die Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie ein unabhängiger Gutachter beauftragt. Der Gutachter hat die Immobilie vor Ort besichtigt und den Büroimmobilienmarkt in München untersucht, um nach bestem Gewissen den tatsächlichen Wert der Immobilie zu ermitteln. Für die Wertermittlung sind besonders die aktuelle Mietsituation und die gemäß den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelten Liegenschaftszinssätze maßgeblich. Der Gutachter bewertet die Situation auf dem Münchener Gewerbeimmobilienmarkt aufgrund jüngerer Rekordergebnisse bei getätigten Investitionen wie folgt: “Das erneut gute Ergebnis unterstreicht die hohe Nachfrage seitens nationaler und internationaler Investoren nach Anlagemöglichkeiten in Immobilien in der Bayerischen Landeshauptstadt.” Der Gutachter kommt über das Ertragswertverfahren zu dem Ergebnis, dass der Verkehrswert der Immobilie bei ca. 9,4 Mio. € liegt.




STANDORT

DIE REGION MÜNCHEN - PROSPERIERT IN JEGLICHER HINSICHT

Pullach im Isartal befindet sich im Landkreis München und grenzt unmittelbar an die bayerische Landeshauptstadt München an. Die Stadt erstreckt sich auf einer Länge von etwa 5 Kilometern am westlichen Hochufer der Isar, südlich von München. Pullach wird durch die direkte Nähe und den direkten Markteinfluss von München dominiert. Die Landeshauptstadt ist eines der wichtigsten Wirtschafts-, Verkehrs- und Kulturzentren der Bundesrepublik Deutschland und eine der prosperierendsten Städte Europas.

MAKROSTANDORT

Rund 6 % aller Büroimmobilien in Deutschland befinden sich in München. Nur Berlin kann mit einem ähnlich großen Bestand aufwarten. München gilt als eine der lebenswertesten Städte weltweit und die Kaufkraft zählt zu den höchsten der Bundesrepublik. Außerdem verfügt München über eine hervorragende Infrastruktur, die zunehmend ausgebaut wird. Ob mit Bahn oder Auto: Dank der guten Verbindungen ist München aus allen Himmelsrichtungen schnell erreicht. Acht Autobahnen führen in die Hauptstadt, die außerdem über den zweitgrößten Flughafen Deutschlands verfügt. Das Passagieraufkommen liegt bei über 41 Millionen Personen pro Jahr.

MIKROSTANDORT

Pullach im Isartal zählt zum Landkreis München, der die dritthöchste Kaufkraft aller deutschen Landkreise aufweist. Die Nähe zu München ist ihr größter Vorteil, der Landkreis zählt auch zu den am stärksten wachsenden überhaupt. Das Objekt des Investmentangebots “Modern Office Munich„ befindet sich im westlichen Ortsteil von Pullach, direkt an der B11, die eine unmittelbare Verbindung in die Münchener Innenstadt gewährleistet. Im direkten Umfeld bestehen überwiegend wohnwirtschaftlich genutzte Objekte. Lediglich das nördlich angrenzende Objekt wird ebenfalls als Bürogebäude genutzt. Die S-Bahn-Haltestelle „Pullach“ mit Anbindung an das Münchener S-Bahn-Netz (Linie S7/S20) ist rd. 1 km entfernt. Über die S-Bahn-Haltestelle erreicht man den Hauptbahnhof München in rd. 20 Minuten sowie die Münchener Innenstadt (Marienplatz) in rd. 24 Minuten Fahrtzeit. Der Flughafen München ist nach einmaligem Umsteigen in rd. 65 Minuten erreichbar.

Modern Office Munich
Modern Office Munich

IHR INVESTMENT

FINANZKENNZAHLEN

Insgesamt werden für Modern Office Munich Investitionen von ca. 10.450.000 € getätigt. Dabei werden ca. 5.200.000 € über ein Bankdarlehen und ca. 5.250.000 € über die accontis-Investment Anleger finanziert. Die genaue Zusammensetzung der Investitionen können Sie folgender Tabelle entnehmen:

Investitionskosten

PROGNOSTIZIERTE JAHRESRECHNUNG & WERTSTEIGERUNG

Auf Grundlage einer Bestandslaufzeit von 10 Jahren sind sämtliche Kosten, die für den Kauf, die Emission und die Bewirtschaftung anfallen, berechnet worden. Diese Kennzahlen sind nach bestem Wissen und Gewissen kalkuliert und beinhalten bereits Puffer für Instandhaltungskosten und nicht umlagefähige Kosten. Die Nettomieteinnahmen werden im Laufe der 10 Jahre durch professionelles Management im marktüblichen Rahmen erhöht.

PROGNOSTIZIERTE JAHRESRECHNUNG*

(10-JAHRES-DURCHSCHNITT)
  • EINNAHMEN / AUSGABEN
  • NETTOMIETEINAHMEN
  • 524.849 €
  • MANAGEMENT
  • -88.526 €
  • Davon Steuerberater, Rechtsberater, Rechnungslegung
  • -16.598 €
  • Davon Bewerter
  • -8.363 €
  • Davon Asset Management
  • -31.491 €
  • Davon Fondsmanagement
  • -20.994 €
  • Davon Sicherheitentreuhänder
  • -4.373 €
  • Davon Zahlstelle KAS Bank
  • -1.500 €
  • Davon Anlegerbetreuung (Laufend)
  • -5.206 €
  • ZINSZAHLUNGEN
  • -78.304 €
  • INSTANDHALTUNGSKOSTEN (lt. Plan)
  • -32.849 €
  • ERGEBNIS DER IMMOBILIE
  • 325.170 €
  • KAPITALRENDITE (Ergebnis der Immobilie / Anleihenvolumen)
  • 6,2 %
  • TILGUNGSZAHLUNGEN
  • -55.847 €
  • AUSZAHLUNG
  • 269.323 €
  • AUSZAHLUNGSRENDITE (Auszahlung / Anleihenvolumen)
  • CA. 5,1 % P.A.

PROGNOSTIZIERTE WERTSTEIGERUNG

(Mietsteigerung: 2,0 % p.a. - Verkaufsfaktor: 18,5)*
  • Nach 10 Jahren
  • ERWARTETE GESAMTRENDITE** (Laufende Auszahlung & Verkaufserlös)
  • CA. 5,7 %
  • WERT DER IMMOBILIE
  • 10.933.469 €

Vereinfachte Darstellung der prognostizierten Einnahmen und Ausgaben, bezogen auf die Durchschnittsmiete des 10-Jahre-Prognosezeitraumes.

* Prognosen sind kein zuverlässiger Indikator für die künftige Wertentwicklung.

** Die erwartete Gesamtrendite berücksichtigt sowohl die variablen Zinszahlungen als auch die Beteiligung des Anlegers am Verkaufserlös der Immobilie.




SICHERHEITEN

NACHRANGIGE GRUNDSCHULD

Eine Grundschuld gehört zu den Grundpfandrechten. Mit einer Grundschuld wird die Zahlung eines Geldbetrags durch ein Recht an einem Grundstück abgesichert, in das bei Zahlungsausfall vollstreckt werden kann. Die accontis-Anleger werden bei ‘accontis Investment’ über eine nachrangige Grundschuld abgesichert. Die Gesellschaft ‘Accontis Exporo Pullach I GmbH’ ist als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Die Anleger sind zusätzlich im zweiten Rang, nach der finanzierenden Bank, über die Eintragung der Gesellschaft in das Grundbuch abgesichert. Die Grundschuld wird treuhänderisch durch den eingesetzten Sicherheitentreuhänder, die HcmS Treuhand, für die Anleger gehalten.

Im Sinne der Anleger wurde ein zusätzlicher Sicherheitentreuhänder freiwillig durch accontis in die Anleihe eingebunden, um die Grundschuld für die Anleger des Immobilieninvestments “Modern Office Munich” zu halten. Mit der HmcS Treuhand GmbH hat unser Partner Exporo bereits zahlreiche Immobilienfinanzierungen auf diese Weise zusätzlich besichert. Durch das Halten der Grundschuld durch den externen Sicherheitentreuhänder stünde diese Sicherheit auch im Fall einer Insolvenz den Anlegern zur Verfügung.



CHANCEN & RISIKEN

WIE EIN EIGENTÜMER INVESTIEREN
  • CHANCEN
  • RISIKEN
  • Quartalsweise variable Auszahlungen und attraktive Renditeaussicht von durchschnittlich ca. 5,1 % pro Jahr.*
  • Kosten (z. B. Instandhaltung) können sich negativ auf die Renditeausschüttungen auswirken.
  • Zusätzliche Teilhabe an 80 % der Wertentwicklung der Immobilien.
  • Über die zukünftige Wertentwicklung gibt es keine gesicherten Prognosen. Hier können nur Schätzungen abgegeben werden.
  • Erwartete Gesamtrendite durch variable Auszahlungen und Verkaufsgewinnbeteiligung i.H.v. ca. 5,7 % pro Jahr.*
  • Eintritt der Prognosen ist abhängig von ausreichenden Mieteinnahmen und der Wertentwicklung der Immobilie.
  • Hohe Transparenz über Finanzkennzahlen sowie einmalige und laufende Kosten.
  • Mehr Transparenz ist kein Kriterium für eine höhere Sicherheit, erleichtert aber die eigene Entscheidungsfindung.
  • Treuhänder hält nachrangige Sicherheiten für die Anleger.
  • Trotz des Einsatzes eines Treuhänder und nachrangigen Sicherheiten ist das Investment mit Risiken verbunden.
  • Investitionsform ist eine Anleihe (Inhaberschuldverschreibung), die handelbar ist.
  • Verkauf der einzelnen Anleihen nur bei Kaufinteresse eines Dritten möglich.

Rundungsbedingte Differenzen sind möglich.
* Prognosen sind kein zuverlässiger Indikator für die künftige Wertentwicklung.




STRUKTUR

SO FUNKTIONIERT DAS INVESTIEREN WIE EIN EIGENTÜMER

Investmentstruktur

Vereinfachte Darstellung der Zahlungsströme und Konzeption. Der Anleger erwirbt eine Schuldverschreibung der immobilienhaltenden Gesellschaft.

Aus der Schuldverschreibung erhält der Anleger eine variable Verzinsung.




DOKUMENTE

Zum herunterladen